濟南土地市場從宗地出讓到供后監管將更加科學、規范。3月1日，濟南市自然資源和規劃局就《關于加強經營性用地出讓管理的意見》（以下簡稱意見稿）公開征求意見，對擬供應土地出讓前要滿足的規劃、建設、功能、運營和建筑與節能要求做出全新規定，擬出讓地塊出讓起始價的參考因素更加透明化。對于誠信異常企業，將被限制或禁止參與土地交易。

　　擬出讓土地入市前進行研判

　　哪些經營性用地適用意見稿？據了解，對于市區內新增的商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地，以及營利性教育科研、醫療衛生、社會福利、文化體育等基礎設施、社會事業項目用地，都要按照意見稿規定執行。原劃撥土地轉出讓、集體經營性用地入市等情形參照執行。

　　與以往不同的是，意見稿從土地儲備供應、出讓要求、實施出讓、規劃建筑方案管理、供后監管五個環節實行經營性用地出讓全生命周期管理，以提高土地利用質量和效益為目標，以土地出讓合同和監管協議為平臺，通過健全經營性用地的用途管制、功能設置、業態布局、土地使用權退出等機制，將項目建設、功能實現、運營管理、節能環保等經濟、社會、環境各要素納入合同管理。

　　在土地儲備和供應階段，市自然資源和規劃部門依據國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃、土地利用年度計劃等，合理制定年度土地儲備計劃，實施儲備土地統一供應。

　　商辦用地不得建設公寓式辦公產品

　　在經營性用地的以往供應中，擬出讓地塊須滿足一定的規劃條件，以此作為出讓要求。而在意見稿中，今后的土地出讓要求更加詳細，將建設、功能業態、運營管理、綠色建筑和環保等要素與其他出讓條件納入合同管理，由注重經濟效益向注重經濟、社會、環境綜合效益轉變。

　　以擬出讓土地建設管理要求為例，在建設項目開竣工時間管理上可按照土地出讓價款的一定比例，約定延期開工、竣工的違約金金額。對逾期未開工滿一年的項目，合理界定土地閑置形成原因，依據原國土資源部發布的《閑置土地處置辦法》的相關規定進行處理。同時，節能環保、配建租賃住房、公共服務、保護保留建筑、綠化、國家安全、地下文物保護等要求一并納入合同管理。

　　在功能管理要求上，商業用地由發展改革、商務部門結合區域功能、社會需求、土地用途等情況，提出休閑娛樂、大眾零售、酒店旅館等商業功能業態。出讓合同中未經約定，商業用地不得建設公寓式酒店，商業辦公用地不得建設公寓式辦公。為進一步提升城市功能品質，抑制房地產投機炒作，確保市場平穩健康運行，在商業用地出讓前，發展改革、投促、商務等部門應綜合區域配套、房地產市場、項目功能定位等因素，對擬出讓地塊進行綜合評估，明確商業建筑面積持有比例和持有年限。

　　住宅用地原則上不搭配其他用途土地出讓

　　商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地采取公開招拍掛方式出讓，出讓年限不得高于法定最高出讓年限。對功能實現、運營管理、建設條件等方面有特別要求的出讓地塊，可通過擬供應計劃公示、預申請、招商信息發布等形式，提前公開入市信息。商品住宅用地原則上不得搭配其他用途土地出讓；確需搭配供應的，須按照一事一議的原則報請市政府批準。位于城市重要特定地區、具有重要功能性的商業、旅游、娛樂等經營性用地，可采用附帶規劃設計方案、基礎設施要求、功能建設要求、運營管理要求的方式實施出讓。

　　在土地出讓價格形成方面，意見稿提出，出讓人應根據土地熟化主體意見、土地評估價格、土地市場情況等，在市場評估分析的基礎上，結合經營性用地全要素管理要求，經集體決策，綜合確定擬出讓地塊出讓起始價。協議出讓價格不得低于擬出讓地塊所在區域同類用地基準地價的70%。值得注意的是，在土地供后監管方面，意見稿對建設用地使用權轉讓條件做出明確規定。拿地企業應按照土地出讓合同和監管協議的約定進行開發建設，依法進行預銷售、轉讓等行為，建設用地使用權轉讓后，受讓人應履行原出讓合同和監管協議中約定的權利和義務。轉讓時應符合相關條件，文件中對需符合的條件做了詳細說明。