濟南市城市更新條例征民意
符合要求的改建改造，擬可適當增加建筑面積
發(fā)布日期：2025-04-05
信息來源：濟南日報
近日，市政府網(wǎng)站公布了《濟南市城市更新條例（征求意見稿）》，并向社會公開征求意見建議，意見建議反饋截止日期為2025年5月6日。根據(jù)《征求意見稿》，在實施城市更新項目中，為了保障居民基本生活需求，對國有土地上的危房實施翻改建、開展老舊住宅成套化改造的，可以結合房屋實際情況進行設計，經(jīng)市自然資源和規(guī)劃部門同意后，適當增加建筑面積。
編制項目實施方案
應當征求相關物業(yè)權利人的意見
《征求意見稿》明確，城市更新是指在城市建成區(qū)以及市政府確定的其他城市重點區(qū)域內，對城市空間形態(tài)和城市功能的持續(xù)完善和優(yōu)化調整，主要包括以老舊小區(qū)、危舊住房、城中村等為更新對象，提升人居環(huán)境品質的城市更新；以老舊工業(yè)區(qū)（含舊廠區(qū)）、老舊商業(yè)區(qū)（含舊市場）、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、低效樓宇等為更新對象，推動產(chǎn)業(yè)轉型升級的城市更新；以老舊街區(qū)、歷史文化街區(qū)、傳統(tǒng)風貌區(qū)、歷史建筑等為更新對象，彰顯濟南特色風貌的城市更新；以城市公共服務設施、市政基礎設施等為更新對象，提升城市功能的城市更新；以綠色空間、濱水空間、生態(tài)廊道、泉水生態(tài)系統(tǒng)等為更新對象，提升生態(tài)環(huán)境品質的城市更新；以城市生命線安全工程、災害防御工程、應急避難工程等為更新對象，提升城市韌性的城市更新；市人民政府確定的其他城市更新活動。
根據(jù)《征求意見稿》，列入年度計劃的城市更新項目，應當確定實施主體。物業(yè)權利人申報的城市更新項目，涉及單一物業(yè)權利人的，物業(yè)權利人自行確定實施主體。涉及多個物業(yè)權利人的，協(xié)商一致后共同確定實施主體；無法協(xié)商一致，涉及物業(yè)權利人共同決定事項的，由物業(yè)權利人依法表決確定實施主體。因維護公共安全、公共利益需要實施的城市更新項目，市、區(qū)縣人民政府依法確定城市更新項目實施主體。
對納入城市更新年度計劃的項目，實施主體應當編制城市更新項目實施方案，明確項目基本情況、實施內容、實施周期和推進步驟、成本收益、資金保障等內容。實施主體在編制項目實施方案過程中，應當征求相關物業(yè)權利人的意見。
鼓勵對歷史文化資源
在保護的基礎上進行活化利用
城市更新涉及國有土地使用權及房屋所有權變動的，可以采用房屋征收、協(xié)議搬遷、股份合作、資產(chǎn)劃轉等方式開展。在城市更新過程中確需搬遷物業(yè)權利人的，實施主體應當與需搬遷的物業(yè)權利人協(xié)商一致后簽訂搬遷安置協(xié)議，明確房屋產(chǎn)權調換、貨幣補償?shù)确桨浮?/div>
城市更新應當加強歷史文化資源保護傳承，嚴格按照有關法律、法規(guī)規(guī)定，對歷史城區(qū)、歷史文化街區(qū)、傳統(tǒng)風貌區(qū)、歷史建筑、不可移動文物、古樹名木、泉水資源等進行保護，彰顯濟南“山泉湖河城”一體的風貌特色。
實施歷史文化街區(qū)和傳統(tǒng)風貌區(qū)更新的，應當采用小規(guī)模、漸進式、微改造等更新方式，保持老城格局和街巷肌理。鼓勵對歷史文化資源在保護的基礎上進行活化利用，傳承和弘揚優(yōu)秀歷史文化。
實施老舊小區(qū)、危舊住房、城中村等更新的，重點改善居民住房條件，完善水、電、燃氣、通信、消防等基礎設施，補充養(yǎng)老、托育、文化、體育等公共服務設施，推進完整社區(qū)建設，提升居住品質。
實施舊廠區(qū)、舊市場、低效產(chǎn)業(yè)園等更新的，應當整合利用存量低效產(chǎn)業(yè)空間，實現(xiàn)新舊動能轉換，推動產(chǎn)業(yè)轉型升級。重點發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)，完善配套服務設施。
實施老舊商業(yè)、低效樓宇更新的，應當完善使用功能，優(yōu)化業(yè)態(tài)結構，可以依法引入文化、體育、教育、醫(yī)療、社會福利等功能。
增設必要的附屬設施
新增建筑量可以不計入容積率
在保障公共安全的前提下，尊重歷史、因地制宜，城市更新中建筑退讓、建筑間距、建筑密度、日照標準、綠地率、機動車停車位等無法達到現(xiàn)行標準和規(guī)范的，可以通過技術措施按照改造后不低于現(xiàn)狀的標準進行審批。
在實施城市更新項目中，為了保障居民基本生活需求，對國有土地上的危房實施翻改建、開展老舊住宅成套化改造的，可以結合房屋實際情況進行設計，經(jīng)市自然資源和規(guī)劃部門同意后，適當增加建筑面積。
為了滿足安全、環(huán)保、無障礙環(huán)境建設等要求，增設必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫等附屬設施以及景觀休息設施等城市更新項目，其新增建筑量可以不計入容積率。
對改造項目中已批未用的零星土地
可與周邊用地整合實施
開展城市更新活動的，國有建設用地依法采取有償使用方式或者劃撥方式配置。采取有償使用方式配置國有建設用地的，可以按照國家規(guī)定采用協(xié)議或招拍掛方式辦理用地手續(xù)。
在不改變用地主體的條件下，城市更新項目符合城市更新專項規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃以及國家、省和本市支持的產(chǎn)業(yè)政策，在五年內可以實行按照原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策。
過渡期內，可以按照新用途辦理規(guī)劃許可和施工許可手續(xù)，不進行土地處置，不補繳土地價款，不辦理不動產(chǎn)登記；過渡期滿或者轉讓時，經(jīng)市、區(qū)縣人民政府評估，符合城市更新專項規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，已實現(xiàn)既定的使用功能和預期目標的，可以按照新用途辦理國有建設用地使用權處置手續(xù)。
按照“公益優(yōu)先、保障安全、功能互利、環(huán)境相容”的原則，在城市更新活動中，可以結合市場需求規(guī)劃設置混合功能用地。對改造項目中已批未用的零星土地，可與周邊用地整合實施。在符合國土空間規(guī)劃且不影響風貌的前提下，改造項目可增加用地功能的兼容性。
《征求意見稿》明確市、區(qū)縣人民政府應當建立財政支持、社會力量參與、產(chǎn)權單位共擔、金融服務保障的城市更新項目資金多主體籌措機制。鼓勵通過依法設立城市更新基金、發(fā)行地方政府債券、企業(yè)債券等方式，籌集改造資金。市、區(qū)縣城市更新主管部門應當將相關工作經(jīng)費納入部門預算管理。鼓勵金融機構開展多樣化金融產(chǎn)品和服務創(chuàng)新。對符合國家相關政策的城市更新項目，按照規(guī)定享受相關行政事業(yè)性收費、政府性基金、稅費減免以及財稅扶持等優(yōu)惠政策。
編輯：時金
發(fā)布日期：2025-04-05
信息來源：濟南日報
近日，市政府網(wǎng)站公布了《濟南市城市更新條例（征求意見稿）》，并向社會公開征求意見建議，意見建議反饋截止日期為2025年5月6日。根據(jù)《征求意見稿》，在實施城市更新項目中，為了保障居民基本生活需求，對國有土地上的危房實施翻改建、開展老舊住宅成套化改造的，可以結合房屋實際情況進行設計，經(jīng)市自然資源和規(guī)劃部門同意后，適當增加建筑面積。
編制項目實施方案
應當征求相關物業(yè)權利人的意見
《征求意見稿》明確，城市更新是指在城市建成區(qū)以及市政府確定的其他城市重點區(qū)域內，對城市空間形態(tài)和城市功能的持續(xù)完善和優(yōu)化調整，主要包括以老舊小區(qū)、危舊住房、城中村等為更新對象，提升人居環(huán)境品質的城市更新；以老舊工業(yè)區(qū)（含舊廠區(qū)）、老舊商業(yè)區(qū)（含舊市場）、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、低效樓宇等為更新對象，推動產(chǎn)業(yè)轉型升級的城市更新；以老舊街區(qū)、歷史文化街區(qū)、傳統(tǒng)風貌區(qū)、歷史建筑等為更新對象，彰顯濟南特色風貌的城市更新；以城市公共服務設施、市政基礎設施等為更新對象，提升城市功能的城市更新；以綠色空間、濱水空間、生態(tài)廊道、泉水生態(tài)系統(tǒng)等為更新對象，提升生態(tài)環(huán)境品質的城市更新；以城市生命線安全工程、災害防御工程、應急避難工程等為更新對象，提升城市韌性的城市更新；市人民政府確定的其他城市更新活動。
根據(jù)《征求意見稿》，列入年度計劃的城市更新項目，應當確定實施主體。物業(yè)權利人申報的城市更新項目，涉及單一物業(yè)權利人的，物業(yè)權利人自行確定實施主體。涉及多個物業(yè)權利人的，協(xié)商一致后共同確定實施主體；無法協(xié)商一致，涉及物業(yè)權利人共同決定事項的，由物業(yè)權利人依法表決確定實施主體。因維護公共安全、公共利益需要實施的城市更新項目，市、區(qū)縣人民政府依法確定城市更新項目實施主體。
對納入城市更新年度計劃的項目，實施主體應當編制城市更新項目實施方案，明確項目基本情況、實施內容、實施周期和推進步驟、成本收益、資金保障等內容。實施主體在編制項目實施方案過程中，應當征求相關物業(yè)權利人的意見。
鼓勵對歷史文化資源
在保護的基礎上進行活化利用
城市更新涉及國有土地使用權及房屋所有權變動的，可以采用房屋征收、協(xié)議搬遷、股份合作、資產(chǎn)劃轉等方式開展。在城市更新過程中確需搬遷物業(yè)權利人的，實施主體應當與需搬遷的物業(yè)權利人協(xié)商一致后簽訂搬遷安置協(xié)議，明確房屋產(chǎn)權調換、貨幣補償?shù)确桨浮?/div>
城市更新應當加強歷史文化資源保護傳承，嚴格按照有關法律、法規(guī)規(guī)定，對歷史城區(qū)、歷史文化街區(qū)、傳統(tǒng)風貌區(qū)、歷史建筑、不可移動文物、古樹名木、泉水資源等進行保護，彰顯濟南“山泉湖河城”一體的風貌特色。
實施歷史文化街區(qū)和傳統(tǒng)風貌區(qū)更新的，應當采用小規(guī)模、漸進式、微改造等更新方式，保持老城格局和街巷肌理。鼓勵對歷史文化資源在保護的基礎上進行活化利用，傳承和弘揚優(yōu)秀歷史文化。
實施老舊小區(qū)、危舊住房、城中村等更新的，重點改善居民住房條件，完善水、電、燃氣、通信、消防等基礎設施，補充養(yǎng)老、托育、文化、體育等公共服務設施，推進完整社區(qū)建設，提升居住品質。
實施舊廠區(qū)、舊市場、低效產(chǎn)業(yè)園等更新的，應當整合利用存量低效產(chǎn)業(yè)空間，實現(xiàn)新舊動能轉換，推動產(chǎn)業(yè)轉型升級。重點發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)，完善配套服務設施。
實施老舊商業(yè)、低效樓宇更新的，應當完善使用功能，優(yōu)化業(yè)態(tài)結構，可以依法引入文化、體育、教育、醫(yī)療、社會福利等功能。
增設必要的附屬設施
新增建筑量可以不計入容積率
在保障公共安全的前提下，尊重歷史、因地制宜，城市更新中建筑退讓、建筑間距、建筑密度、日照標準、綠地率、機動車停車位等無法達到現(xiàn)行標準和規(guī)范的，可以通過技術措施按照改造后不低于現(xiàn)狀的標準進行審批。
在實施城市更新項目中，為了保障居民基本生活需求，對國有土地上的危房實施翻改建、開展老舊住宅成套化改造的，可以結合房屋實際情況進行設計，經(jīng)市自然資源和規(guī)劃部門同意后，適當增加建筑面積。
為了滿足安全、環(huán)保、無障礙環(huán)境建設等要求，增設必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫等附屬設施以及景觀休息設施等城市更新項目，其新增建筑量可以不計入容積率。
對改造項目中已批未用的零星土地
可與周邊用地整合實施
開展城市更新活動的，國有建設用地依法采取有償使用方式或者劃撥方式配置。采取有償使用方式配置國有建設用地的，可以按照國家規(guī)定采用協(xié)議或招拍掛方式辦理用地手續(xù)。
在不改變用地主體的條件下，城市更新項目符合城市更新專項規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃以及國家、省和本市支持的產(chǎn)業(yè)政策，在五年內可以實行按照原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策。
過渡期內，可以按照新用途辦理規(guī)劃許可和施工許可手續(xù)，不進行土地處置，不補繳土地價款，不辦理不動產(chǎn)登記；過渡期滿或者轉讓時，經(jīng)市、區(qū)縣人民政府評估，符合城市更新專項規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，已實現(xiàn)既定的使用功能和預期目標的，可以按照新用途辦理國有建設用地使用權處置手續(xù)。
按照“公益優(yōu)先、保障安全、功能互利、環(huán)境相容”的原則，在城市更新活動中，可以結合市場需求規(guī)劃設置混合功能用地。對改造項目中已批未用的零星土地，可與周邊用地整合實施。在符合國土空間規(guī)劃且不影響風貌的前提下，改造項目可增加用地功能的兼容性。
《征求意見稿》明確市、區(qū)縣人民政府應當建立財政支持、社會力量參與、產(chǎn)權單位共擔、金融服務保障的城市更新項目資金多主體籌措機制。鼓勵通過依法設立城市更新基金、發(fā)行地方政府債券、企業(yè)債券等方式，籌集改造資金。市、區(qū)縣城市更新主管部門應當將相關工作經(jīng)費納入部門預算管理。鼓勵金融機構開展多樣化金融產(chǎn)品和服務創(chuàng)新。對符合國家相關政策的城市更新項目，按照規(guī)定享受相關行政事業(yè)性收費、政府性基金、稅費減免以及財稅扶持等優(yōu)惠政策。
編輯：時金
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